Jリートとは？実は、安心・安全な商品ではない？？目から鱗の解説をします

私の持ち株のうち最大のシェアの「ユナイテッドアーバン投資法人」を売却し、他のリートに乗り換える事を検討しています。

その理由について説明する前に「Jリートとはそもそも何なの？」を分かりやすく説明したいと思います。

Jリートとは？

不動産所有権を何十万分の一に分割して、証券会社で買えるようにしたレバレッジ型金融商品です。

Jリートビジネスの仕組み（よく言われている事）

①投資資金を集める

②家賃を投資家達に分配する。

Jリートが一般的に利回りが良いと言われているのは「利益の90％以上を投資家に分配すれば、法人税がかからない」と言うルールがあるため、リート法人が積極的に投資をするからです。

只これは諸刃の剣で、投資家に利益の殆どを分配することでリート法人は常に内部留保が少ない状態ですので、非常事態が発生した場合に経営危機に陥りやすいです。

コロナショック直後にリートの株価が暴落した原因の一つが、これです。

あまり語られない、リート投資家の収益について

上記は一般的によく言われるリートの収益ですが、これだけ読むと「リートって家賃収入から継続的に利益を得られる、安心・安定した商品なんだな」と思う方が多いと思います。

例えば上記は、オフィスビルを主に扱う「オリックス不動産投資法人」と日経平均の10年間の比較ですが、日経平均に負けず劣らず激しく動いています。

これは、なぜでしょうか。

実はリートは「レバレッジ型の不動産商品」だからです。

リートにおいて、銀行は手堅い商売をしています。ビルの物件価格が上下しても、銀行は最初に支払った金額を確保する権利があります。上記の場合、ビルの価格がどんなに高くなっても75億円の権利しかない代わりに、ビルの価格が75億円まで下がっても75億円の権利を持っており、価格が50億、40億と下がったら物件全額の権利を持つことになります。

投資家は銀行とは逆で、物件価格が上昇すればその分の利益は全て投資家が享受できますが、物件価格が下がったらまず投資家の権利が減っていきます。物件の価格が10億下がれば10億分、20億下がれば20億分投資家の権利が減ります。

これでお分かりかと思いますが、オリックス不動産投資法人がコロナショック前まで結構な右肩上がりだったのはオリックス不動産投資法人の持つビルの物件価格が年々上がり、それがダイレクトに株価に反映されたからです。コロナショックで株価が急落したのも「ダメージは、まずは投資家へ」の原則が働いたからです。

結論：Jリートの投資家にとって分配金収入はおまけのようなものであり、最も重要なのは不動産価格の上下動である。

NAV倍率を見よう

リートの良い所は、毎年全不動産の時価が公表されることです。また保有不動産の時価総額を分配口数で割ったものをNAV倍率として公表されているので、これを元に投資判断をするのも良いと思います。

「NAV倍率1倍」では、もし今リート法人が保有する全物件を売って投資家に返金すれば、理論上は投資家は株価分の返金を受けます。

これが「NAV倍率1.2倍」となると投資家は株価の8割程しか返金されず、「NAV倍率0.8倍」だと株価の1.2倍程返金される計算になります。

コロナショック直後はNAV倍率が大幅に下がり、私も商業型リートのNAV倍率が0.5になったのを見て「流石にこれは下がりすぎ」と思い購入し、1年程で2倍程の利益を得ました。

次回は、これを踏まえて「なぜリートの銘柄を変えようとしているのか」を解説していきたいと思います。