2022年9月の収益報告

2022年9月の収支を報告します。

今月はCPI発表後から、株価が総崩れとなりました。予想と結果が0.3%程乖離したのが原因ですが、それにしては市場が悲観的になりすぎたと思っています。

私は配当金の利益を含めて、ぎりぎり株価収益が黒字を維持できた月となりました。

全体推移

2022年9月30日時点の投資用資産(楽天証券＋楽天銀行）は、77,256,805円でした。

9月30日時点の今年の株価収益額（配当金確定利益含む）は、+84,034円でした。ほぼ、±０ですね。。

※楽天銀行と楽天証券は自動スイープ設定しており、余剰資金は日次で楽天銀行に移動します。
※生活費等の資金は、別銀行に確保してあります。

今月株の収益の割に投資用資産が増えたのは、4年程前に投資してずっと延滞していたMANEOの元本が戻り、そのうち150万円程を投資資金として繰り入れたことにあります。この案件は元本が100％戻ってはきましたが、延滞利息等を取る事ができませんでした。只お金が戻ってくる可能性は低いと思っていただけに、良かったです。

因みに私はコロナ前に2年弱ソーシャルレンディング（MANEO,SBI）に投資し、利益を470万円程得ていました。まだMANEOで92万円の延滞案件がありますが、これが全損したとしても（恐らく全損すると思うが）プラスにはなっているので良しとすることにします。万一戻ってきたら、この92万円をぱーっと使っちゃおうかな？と思っています。使用用途は、勿論ブラジルのアマゾン旅行(笑)

先月とのポートフォリオ比較

先月実施した作戦（複合型REITのユナイテッドアーバンを売って、ホテル型REITのインヴィンといちごを購入）の効果が徐々に出始めています。ユナイテッドアーバンだったら含み益2％増だったのが入れ替えにより含み益7.5％増となっています。他は特に特筆すべき内容は無いです。

月次インデックス比較（2022年1月～）

日米INDEXが大きく下落する中、自分のポートフォリオは着実に利益を増やしてます。今月増えた要因の殆どはMANEOの元本償還でしたが、これが無かったとしても利益はマイナスにはなっていなかったので合格点です。「年間30％資産増」の目標達成は少し厳しいですが、まだ希望はあります。

月次インデックス比較（2021年1月～）

米インデックスが2年来安値をつけ、日本インデックスも月末ベースで年初来安値を更新したなか、自分のポートフォリオはかなり健闘しています。この調子であと数か月を耐え抜き、日米ポートフォリオが上向いていけば自分の資産の加速度も増すと思い、今は忍耐しています。

持ち株自己診断

・ダブルスタンダード

時価評価額2469万、株価2,351円

ダブスタは、第2Qに向けて株価3,000円目指して上昇すると思っていただけに今の株価は予想外でした。しかもコンセンサス評価も高くなってるのに。。

とは言えダブスタの業績好調は続いているので、ここはホールドします。

・プレミアグループ

時価評価額1386万、株価1,777円　

この株にしては珍しく、PER20倍台が続いています。ここはPER的にやや割高な感じもするので、今期はこれ以上上がらないと思っています。

・ストライク

時価評価額1042万、株価3,860円　

ストライクは、本日6％弱暴落しました。理由は、外資系証券（メリルリンチ？）が、ストライクの格付けを中立、目標株価4,600円、今期経常利益予想をー2.7％、来期経常利益予想をー13.8％とひどい内容でカバーしたからだと思います。それまで格付けしていた証券会社は格付け最上位、目標株価6,300円としていたので平均格付けがかなり下がりました。

とは言え格付け通りの業績になると言う裏付けは全くなく、自分としてはストライク社の出している中期経営計画を信頼しているので、ホールドです。

・中本パックス

時価評価額479万、株価1,544円

この銘柄は、忘れ去られた銘柄ですのであまり株価の値動き無しです。只、決算直前に株を買い増すことを検討しています。もし買い増したら、その理由を決算発表と併せてお知らせしたいと思います。

10月の予想

　今月はFOMCはありませんので、よりCPI発表の内容が月末株価に影響してくると思います。中古住宅販売件数は減った一方、失業率は上がらず米経済は相変わらず堅調な事も有り、CPIはそれ程下がらないのではと思っています。

それにしても、同じ民主主義国家なのに、賃上げに一生懸命な日本と賃下げ＆失業率上昇に一生懸命な米国は真逆だな～と思っています。と言うより、世界の主要国で日本だけが特別なんですけどね。

長期的に見ると、アメリカの利上げはそれ程悪い事ではないように見えます。FRBはインフレが落ち着けば金利を2％程まで下げていくと言ってますし、そうであればアメリカ経済が多少落ちたとしても、金利低下＆ドル安による輸出力回復で株価が上向いていくと思います。いわゆる不況時の株高となりそうな気がします。

日本は金利をこれ以上下げられず、アメリカの金利低下で円高になりそうなのが難点ですが、それを上回るアメリカ株価上昇による連れ高と言うメリットを味わえるのでは、と考えています。

また日銀が今の円安で何兆円分ものドルを売っているのは、流石だと思っています。これをやっても円高にはならないですが、アメリカの金利が低下した頃にドルを買い戻せば、日銀はかなりの為替差益を得る事ができます。

頑張れ、日銀♪

2022年８月の収益報告

2022年8月の収支を報告します。

今月は、好決算の影響で今年で一番パフォーマンスが良かった月でした。

全体推移

2022年８月31日時点の投資用資産(楽天証券＋楽天銀行）は、75,443,469円でした。

8月1日時点の今年の株価収益額（配当金確定利益含む）は、+6,889,879円でした。

※楽天銀行と楽天証券は自動スイープ設定しており、余剰資金は日次で楽天銀行に移動します。
※生活費等の資金は、別銀行に確保してあります。

今月パフォーマンスが良かった理由は、ダブルスタンダードの好決算につきます。

ダブスタの決算の詳細については別記事に記載していますので、興味のある方はそちらをご覧ください。

先月とのポートフォリオ比較

今月は大きくポートフォリオを動かしました。

1. ダブスタの決算当日に中本パックスを半分売って、ダブスタを追加購入
2. ユナイテッドアーバンを売って、インヴィンといちごを購入

１，２の理由について別記事に記載していますので、興味のある方はご覧ください。

２は現状では成果が出ていませんが、１は大成功でした。１の作戦（決算直前に、資産を集める）はかなり有効だと思ったので、今後も実施する予定でいます。インデックス（S&PやTOPIX等）を大きく上回るパフォーマンスを出すには、勝率が高いと思われる時に勇気を出して勝負に出る必要があると今回思いました。勿論勝率が高くないと思われる勝負に出るような真似は、今後もしません。

要は風林火山ですね。。

因みに２も、一年以内には成果がでるものと思っています。

月次インデックス比較（2022年1月～）

先月予想した通り月前半に発表した米CPIが先月より下がったたため、月前半は日米共にインデックスのパフォーマンスがかなり良かったです。しかし後半は、ジャクソンホール会議でパウエルさんが「今後の更なる利上げ＋インフレがかなり落ち着くまで利下げしない」と言った影響でインデックスが大きく下落しました。勿論私の資産もその余波を食らい、月後半はかなり資産を減らしました。

今月から、目標（年30％増）のグラフも追加しました。6月までは前年比マイナスだったので、7月以降の半年で年率60％以上のパフォーマンスを上げなければ目標を達成できません。かなり厳しいですね。。

10月に8月と同じような勝負に出ようと考えているので、それが成功すれば目標達成が見えてくると思います。

月次インデックス比較（2021年1月～）

今回より、ブログを書き始めた時点からのグラフも掲載することにしました。日米インデックス指標が軟調な中、非常に健闘していると思います。2021年より前も、データに無いだけで私の収益は日米インデックスをかなり上回っています。今後もインデックスのパフォーマンスを大きく上回れるよう銘柄研究を頑張りたいと思います。

持ち株自己診断

・ダブルスタンダード

時価評価額2549万、株価2,498円

決算発表で株価が急騰し株価は一時2700円まで上がったのですが、その後下がってしまいました。只ダブスタは成長性から見てもPER30は行っておかしくない銘柄だと思うので、売らずに保有しようと思います。ちなみに現時点PERはコンセンサス比で22.73。

・プレミアグループ

時価評価額1356万、株価1,738円　※3分割したので、実質は5,214円

地味に株価が上がってきています。ここは、これまでのPERパフォーマンスが約15倍だったのが今では20倍近くまで上がってきています。割高になったのか、PER水準が一段上がったのが判断に悩みましたが、PEGレシオより後者と判断し保有し続けることにしました。PEGレシオについては、別記事で詳細を記載しようと考えています

・中本パックス

時価評価額490万、株価1,582円

ここは安定しています。ダブスタに寄せたため時価評価額が約半減し、配当落ち（31円）で株価が下がっているのであって全く問題は無いです。PEGレシオも良好なため、どこかのタイミングで株価は急上昇するのではないかと思います。それが数か月後か、数年後か分からないのが残念ですが。。

９月の予想

米CPIの発表で、株価が大きく上下すると思います。予想では、9月CPIも結構下がり株価が堅調に推移するのではないかと考えています。原油等資源インフレが落ち着きつつあるのと、米企業で雇用削減や賃下げ等が行われる可能性について指摘した記事が増えてきたことが、その理由です。

パウエルさんはジャクソンホールで結構タカ派的なことを言ってましたが、結論は「今後の政策はデータ次第」との事なので、今後インフレが落ち着くか想定上に景気が悪化すれば来年度中の利下げも十分あると考えています。

予断ですが、パウエルさんが利上げをしてから利上げの効果が出るのに通常半年程かかります。効果が出るまでに市場が将来のインフレ鎮静を期待しすぎてしまうと、楽観的な見方が台頭しインフレが収まらなくなる危険性があります。今回パウエルさんはそれを危惧して、敢えてタカ派的な発言をしたのではと思います。しかしパウエルさんは元々はハト派的な人なので、インフレが落ち着けば利上げ幅縮小＆利下げを実施していってくれると信じています。

時価総額の大きな企業は、株価も安定しているのか

私は主に小型成長株に投資していますが、「業績の良い大企業に投資した方が安定した利益を得られる」と考えて投資している人もいると思います。

そこで今回、超大型株を長期間保有していたらどの程度利益が得られたかを分析してみることにしました。

分析方法は10年前、20年前と現在の時価総額TOP20企業を比較し、日経平均の増加率と比べてどうだったかを考察すると言うものです。

では、早速見てみましょう。

2022年8月19日時点の時価総額TOP20企業（日経平均28,930円）

順位	銘柄	時価総額	10年前と比較
1	トヨタ自動車	35,077,223	209.3%
2	ソニーグループ	15,132,981	910.7%
3	キーエンス	13,867,702	796.6%
4	日本電信電話	13,622,390	250.8%
5	ソフトバンクグループ	9,931,105	191.9%
6	ＫＤＤＩ	9,677,554	278.8%
7	三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ	9,669,292	122.4%
8	ファーストリテイリング	9,074,601	279.1%
9	リクルートホールディングス	8,335,644
10	任天堂(株)	7,780,452	543.2%
11	第一三共	7,719,990
12	オリエンタルランド	7,521,113
13	ダイキン工業	7,487,596
14	東京エレクトロン	7,326,028
15	ソフトバンク	7,321,939
16	信越化学工業	7,212,433	267.1%
17	日立製作所	6,814,872	259.7%
18	ホンダ	6,725,834	104.4%
19	三菱商事	6,483,697	225.0%
20	中外製薬	6,380,419

当たり前ですが、よく名の知られた大企業が連なっています。ソニー、キーエンスを筆頭に10年前より何倍も株価が上昇している企業が幾つも有ります。「10年前と比較」は2012年3月9日との比較で、数値の記載の無い企業は10年前にはTOP50にすらなっていない企業でした。恐らくこの10年間で何倍にも株価が上がっていると思います。比較的新しい企業としてソフトバンクがありますが、それ以外の企業は社歴が長いものばかりです。

10年前の日経平均は10,115万円でUP率は286％でしたが、上記に記載した企業はざっくりみて日経平均のUP率よりかなり値上がりしていそうです。ただこれは後付けの理論で、あまり意味がありません。10年前に、上記の企業が時価総額TOP10になるとは予想できないので。

2012年3月29日時点の時価総額TOP20企業（日経平均10,115円）

順位	銘柄	時価総額	10年後と比較
1	トヨタ自動車	16,757,268	209.3%
2	三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ	7,900,491	122.4%
3	ホンダ	6,439,628	104.4%
4	NTTドコモ	6,202,655
5	JT	6,000,000	78.9%
6	日本電信電話	5,431,725	250.8%
7	三井住友フィナンシャルグループ	5,338,060	107.9%
8	ソフトバンク	5,174,506	191.9%
9	みずほフィナンシャルグループ	4,803,392	83.3%
10	キャノン	4,534,796	103.0%
11	日産自動車	4,091,247	55.3%
12	武田薬品工業	3,972,020	152.0%
13	三菱地所	3,609,471	73.7%
14	デンソー	3,523,014	177.3%
15	KDDI	3,471,249	278.8%
16	ファナック	3,470,476	140.0%
17	ファーストリテイリング	3,251,158	279.1%
18	東日本旅客鉄道	3,057,120	86.2%
19	三菱商事	2,882,061	225.0%
20	セブン＆アイホールディングス	2,761,267	180.8%

アベノミクスが始まるころです。JT,みずほ、三菱地所等この10年間で逆に株価が下がっている企業もありますが、平均では159％UPなので一見パフォーマンスは良さそうに見えます。唯、これはあくまで「一見」です。

先ほど記載しましたように、10年後には日経平均は286％上がっています。それに比べると、上記大型株のパフォーマンスはかなり悪いと言えるかと思います。

2000年2月29日時点の時価総額TOP20企業（日経平均19,960円）

順位	銘柄	時価総額	20年後と比較
1	NTTドコモ	42,421,700
2	NTT	24,111,800	56.5%
3	ソフトバンクG	17,435,400	57.0%
4	トヨタ	16,509,300	212.5%
5	ソニー	13,421,600	112.8%
6	セブンイレブン	9,211,800	54.2%
7	日本オラクル	7,541,400	14.6%
8	富士通	7,075,600	49.7%
9	パナソニック	6,599,900	42.5%
10	東京三菱	6,288,500
11	光通信	6,196,200	13.0%
12	野村證券	6,085,200	27.1%
13	NTTデータ	5,582,000	52.4%
14	武田薬品工業	5,513,500	109.5%
15	村田製作所	5,024,400	106.5%
16	日立製作所	5,003,500	136.2%
17	ローム	4,200,100	26.7%
18	ヤフー	4,200,000	78.0%
19	住友銀行	4,074,000
20	NEC	3,996,900	33.9%

更に遡って、ITバブル真っ盛りの頃の株価を見てみましょう。時価総額上位にはIT企業がずらっと並んでいます。この後日経平均はITバブル崩壊、リーマンショック、コロナショック等をまともに食らいながらも株価は20年間で144.9％UPしています。しかしもし20年前に時価総額TOP20銘柄を持っていたら、資産は元値の69.6％とかなり減らしていたところでした。

結論

これだけの分析で結論と言うには語弊がありそうですが敢えて言えば「下手な事考えるより、日経平均連動INDEXを買っておけ！」ですね。

専門家の予想は当たるのか

株の雑誌で、もっともらしい事を言っている専門家の予想は当たるのでしょうか。某雑誌の株価予想をもとに検証してみます。

7/21～8/19までの日経平均株価予想

7/21～8/19の実際のチャート

7/21～8/19のチャートは中盤すぎまではだらだらとした動きをしていましたが、8/15週から上昇してきました。理由は7月の米CPIが予想よりかなり低かったため、インフレピークアウトの期待感が出たためです。

これについて言い当てた方はいませんでしたね。日本企業の決算内容が良いと言う予想は当たっていましたが、株価がだらだらしていた期間も好決算が相次いでいたのでこれが株価上昇の原因とは言えないと思っています。

株価の高値・安値予想は、SBI証券の鈴木さんが最も近かったようです。

8/20～9/20はどうか

では、8/20～9/20はどうでしょうか。

恐らくこの記事を書いたのは8/3だと思いますが、スタート地点の8/20からして全く当たってないです。スタート地点の予想は27000円～28000円程度で皆さん予想していますが、実際は28,930円。かなり大きく外れています。

因みにこの4人は「ネット証券4社のエースアナリスト」との事です。

結論

想像通り、予想は結構外れるんだなと思いました。株雑誌の予想はあまり真面目に考えず、お遊び感覚で見ておくくらいにした方が良さそうです。この4人の予測能力が低いと言うよりは、1カ月後の株価すら予想できる人はいないと言う事だと思います。今後もマクロ分析は程々にしつつ、個別企業の分析をしっかりやっていきたいと思います。

ファンダメンタルズ投資家でも、株価チャートは役に立つのか？？

私はファンダメンタルズ重視の投資家であるため、普段株価チャートはあまり見ていません。「ウォール街のランダムウォーカー」を読んで、テクニカル分析は意味が無いと頭に刷り込まれてしまったようです。

でも食わず嫌いはダメだと思い、「オニールの成長株発掘法」等のテクニカル分析系の書籍を読みましたが、しっくりこず。。

そこで今回持ち銘柄のうち最もドラマティックな動きをしたダブルスタンダードのチャートを分析することで、ファンダメンタルズ投資家でも役立つ情報を手に入れられないかトライしてみる事にしました。

去年から今年にかけてのチャートを基に、投資家達のどのような想いで株価が変化していったかを記載してみます。因みに「投資家達」と言いつつ、私が勝手に想像しただけです。。

チャートと投資家達の想い

1. 先行投資による売上、利益の伸び鈍化が懸念されたばかりか、会社計画達成も危うい状態に。「ダブスタの急成長もここまででは？」との想いで株価が下落した。
2. FY2021期末決算がほぼ会社計画で着地できたこと、及びFY2022の会社計画が非常に良かった事で「ダブスタの成長もまだ続くのか？」と思われ株価はストップ高（星１）その後も、一か月程株価上昇が続いた。
3. 特に材料は無いが「よく考えたら、本当に会社計画を達成できるのか？」との不安が漂い始め、なだらかに株価が下落していった。
4. １Q決算で計画が上方修正されたため「会社計画達成どころか、上方修正までしちゃうのかよ」と想定外事象に驚き、ストップ高（星２）。その後、１：２の株式分割発表で「経営陣が更に株価が上がる事を想定し、株価を買いやすい価格に分割したな」と思われ、PER50倍台水準まで株価が高騰する。
5. 「でも、やっぱPER50倍台は高いよな。。」と割高感を意識されて株価は停滞した。
6. ２Q決算の結果が非常に良かったため「ダブスタのレベルが一段上がったんじゃないか」と思われ、またもストップ高（星4）。だが決算書に売上高が好調な理由がスポットの低粗利案件にあると記載されている事に気づいた投資家達が「あれ？ダブスタって好調だけど、絶好調では無いよね？」と思い株価は一気に下がった。ここで追い打ちをかけるように、創業者の大株主が利益確保のための分売を実施した。投資家は「１Q,２Qの決算内容を良くした上に株式分割で株価を上げたのは、創業者が高値で売り抜けようとしたからではないか。創業者は来年以降成長が止まると見込んで、今株を売っているのではないか」と疑心暗鬼になり、株価は急落。
7. ナスダック下落や世界的インフレ、ウクライナ侵攻などの影響を受け株価は下がり続ける。３Q決算は会社計画を達成できる数値だったので本来は無難に通過するはずが、単体では悪い内容であったため投資家達に「３Qから急に業績が悪くなった。やっぱり創業者は、ダブスタの成長性を見限って株を売ったんだ」と思われ株価はストップ安。
8. FY2022期末決算でFY2023の計画が良かったため、「あれ？ダブスタってまだまだ成長するんだ？」と思われストップ高（星7)その後「とは言え、あの会社計画は達成できないでしょ？」と思う投資家達により、株価は停滞する。
9. 1Q決算では上方修正は無かったが、進捗率が良かった。（営業利益の進捗率29.6％）「ダブスタは、今期の会社計画を達成可能だ」と見込んだ投資家達が株を買い、ストップ高。

チャート分析の結果、感じた事

以下は、あくまで私の仮説ですが。。

「株価はファンダメンタル＋投資家心理で動いている」と考えました。ファンダだけ見ても最終的には利益が得られますが、投資家心理まで読んで行動した方がより利益は拡大するように思いました。投資家心理を見極める指標の一つとして、PERが良さそうです。

「市場は平均に回帰する。PERが一次的に高くなっても、結局は元に戻っていく」とある著名投資家が言っていましたが、その通りだと思います。企業毎に妥当なPERは異なりますが、PERの上限・下限を意識して極端な動きをし出したら売買を心掛けようと思いました。

因みに現状のダブスタの妥当なPER水準は20～30だと思っています。今は25倍程度で適温ですが、今後上方修正が無いのに株価が大きく上がったら売却も検討していこうと思います。

追記

バフェットコードにPERチャートがある事を教えてもらいました。

ダブルスタンダードの株価指標 - 3925 / プライム / 情報・通信業 | バフェット・コード (buffett-code.com)

ダブルスタンダードのPERチャートは、平均が40倍ですね。30倍切ったら買い、50倍切ったら売る。30～50倍の間は、保有し続ける作戦もありかもしれないです。

株取引で支払った税金を、ふるさと納税で取り返そう！！でも場合によっては支払額が増えるのでご注意を。。

【お願い】
本件は、私独自の調査で記載したものです。調査に際し税金に詳しい人の話も聞きましたが内容が誤っている場合もありますのでご注意ください。

誤りを見つけた方は、連絡頂けると有難いです。
また「ふるさと納税は地方を助けるためにするのであって、返礼品目当てであってはならない」議論はご容赦ください。

株の税金を取り戻そう！！

株取引をしていると、結構痛いのが税金です。
株の譲渡益と配当金/分配金の2割が、税金として国に持っていかれます。
「命の次に大事なお金を投資して、リスクを取って得た利益にこんな税金を引かれるのはけしからん」と言う議論は置いといて、今回は支払った税金をふるさと納税で取り戻す方法について説明します。

ふるさと納税の計算方法

以下のサイトで、株取引で支払った税金をふるさと納税に幾ら加算できるかを調べられます。

https://event.rakuten.co.jp/furusato/mypage/deduction-details/

例として、
Aさん：「給与所得1500万、課税所得1100万円、譲渡益（税引前）1500万、配当金/分配金（税引前）100万」
でシミュレーションしてみました。
この場合給与所得だけだとふるさと納税上限額は39.4万円ですが、譲渡益、配当金を加えると69.6万円まで増加し、差額が30.2万円となります。返礼品を寄付金の3割として計算すると、実質10万円分多く返礼品がもらえる事になります。
ふるさと納税時に支払う金額は一律2000円ですので、Aさんはふるさと納税した方がお得と言う事になります。

儲けすぎると、基礎控除の影響が。。

株で支払った額をふるさと納税に加える事で、逆に損するケースもあります。
Aさんの同僚のBさん、CさんがAさんの話を聞いて、彼らも株で支払った額をふるさと納税に加えたとします。

Bさん：「給与所得1500万、課税所得1100万円、譲渡益（税引前）1700万、配当金/分配金（税引前）0円」
Cさん：「給与所得1500万、課税所得1100万円、譲渡益（税引前）1500万、配当金/分配金（税引前）200万円」

このケースではBさんは大損し、Cさんも正しく処理しないと大損してしまいます。
理由は「基礎控除額が所得2400万円から段階的に減り、2500万円でゼロになる」からです。

Bさんの合計所得は2540万円（課税所得1100万円＋株所得1440万円（1800万×0.8）)。
これでBさんの基礎控除は0円になりますので、それにより税金が48×0.43（所得税33％、住民税10％)=20.64万円分上がります。
Bさんが確定申告することで増えるふるさと納税額は約32万円ですので、返礼品が10万円ちょっと増える事になります。返礼品10万円もらうのに税金が20万円も増えるのでは、割に会わないですよね。。

CさんもBさん同様確定申告すると損するように思いますが、実際は違います。Cさんの場合配当金/分配金は確定申告をしないで、譲渡所得のみ確定申告すると言う手段を使うことができます。
この方法で合計所得を2400万円以内に抑えられるので、Cさんは基礎控除48万円を使えます。

ちなみに譲渡益、分配金・配当金を確定申告してもそれらは分離課税のままで総合課税にはなりませんので、ご安心を。。

1. その他注意事項
   株の税金をふるさと納税に加算する上で、他に注意しなければいけないことを記載します。
   ①NISA、IDECOは対象となりません。これらの利益には、税金がかからないので。
   ②国民保険の金額が上がります。合計所得金額から計算されるみたいなので。
   ③助成金や児童手当などの補助金に影響が出る可能性があります。

ふるさと納税の上限額を引きあがるために頑張って確定申告をして、支払い額が大きく上がってしまっては元も子もありません。よく調べた上で実施することをお勧めします。

尚ここでは確定申告の記載方法は省いていますが、それについては確定申告期間に最寄りの税務署に行けば担当官に記載方法を教えてもらえます。

狙いは、ホテル型リート？！

今回私は「総合型リート」を売却して「ホテル型リート」を購入しました。

その理由について、説明します。

総合型？？ホテル型？？REITの種類は６つ

REITには、大きく分けて以下の6種類があります。

1. オフィスビル
2. 住宅
3. 商業施設
4. 物流施設
5. ホテル
6. 総合型（①～⑤の混合型）

この中で私が今後最も伸びると思うのは、「5.ホテル」です。では、なぜ他はホテルに比べて良くないのか、私なりの見解を記載します。

１．オフィスビル

オフィスビルは、東京で2025年まで大量に供給される予定です。

しかも2027年には東京駅東口の常盤橋地区に虎ノ門・麻布台プロジェクトのメインタワーをしのぐ３９０メートルの高層ビルを建設する計画が建てられていることもあり、供給過多に陥りそうに思うのが、オフィスビルを外した理由です。

2．住宅

住宅は、コロナ禍でも入居率が下がらず安定した家賃収入をもたらしてきました。恐らく今後日本経済が不況になっても住宅系リートが一番影響を受けにくいのではと思います。そういった意味で全然悪くない投資先ではありますが、今後伸びていくかと考えるとそこまででも無いかなと思いました。

3.商業施設

商業施設リートは、2年前に大きく稼がせてもらいました。今後も訪日外国人増加等の要因がありで商業リートは手堅いと思います。只、現時点で商業施設にはだいぶ客が戻ってきており、ここから大きく戻るかと考えると、それ程でも無い様に思っています。

４．物流施設

ここも手堅いとは思いますが、コロナが収まった後は宅配より、店に直接買いに行く受容が増えるかもしれません。

６・総合型

物件種別にこだわらず、お得な物件をお得な時期に売買できるので総合型は有利と思い購入ましたが、実際はそうでも無いように思っています。特価型のリートの方が、コロナショックからの株価の戻りが早かったです。特化型の方が、お得な物件売買情報に早くありつけるのかもしれません。

総合型は、オフィス不況やホテル不況などに遭ってももろに悪影響を食らわないのがメリットだと思います。逆に言うとリートの何らかの型が不況になった場合、確実にダメージを食らうとも言えますが。。

ホテルリートはなぜ良いか

ホテルリートが良いと思われる理由を、以下に記載します。

１・割安だから

現在下記６つのREITが上場していますが、殆どでNAV倍率が1倍を切っています。

投資法人名	分配金利回り	NAV倍率
大江戸温泉リート投資法人	4.22%	0.61
いちごホテルリート投資法人	1.84%	0.72
インヴィンシブル投資法人	0.37%	0.84
ジャパン・ホテル・リート投資法人	0.53%	0.93
森トラスト・ホテルリート投資法人	3.40%	0.94
星野リゾート・リート投資法人	2.51%	1.18

※NAVとは株式投資で言うPBRと似ており、物件の時価価格総額と株の時価総額の比率です。１を切っていたら論理上は、物件を全部売却して株主に返金すれば、株主は株価以上の現金を受け取れます。

２．長期的に見て需要が高い

政府はコロナが発生しても「2025年の大阪万博までには外国人旅行客が戻り、2030年に訪日外国人6000万人を目指す」方針を変えていません。今後政府は様々な観光客誘致策を打ってくるのではと思います。

３．中期的に見ても需要が高い

上記は、星野リゾートのIRの記載です。星野リゾートも海外客のインバウンド需要の完全回復は2025年頃を見込んでいるようですが、それまでの間も日本人のアウトバウンド層の国内シフトが起こりホテル業は堅調に推移することを見込んでいます。

４・ホテル供給数が少なくなる

今後ホテル需要が見込まれているのに、供給数は激減します。ホテルは計画から建築まで何年もかかるので供給不足が顕著になっても急にホテル件数を増やす事はできません。ですので今後ホテル特需が発生する可能性があります。

どのホテルリートを選ぶべきか

では上記6物件のうち、どれを選ぶべきでしょうか。私は、以下で考えました。

１．既に株価が戻っているものは外す

森トラスト、星野リゾート、ジャパンホテルはNAV倍率が既に高くなっているため、対象から外しました。これらのホテルは「フルサービス型」と呼ばれるものでホテル内にレストランや各種施設があり、ホテル施設内で一日過ごす事ができる形態のものです。この２つのホテルは稼働率・宿泊単価がそれ程戻っていないのに株価がかなり戻っています。ですので今後稼働率・宿泊単価が戻っても株価はそれ程上がらないのでは？と思いました。

２．危険な匂いのするリートは外す

大江戸温泉リートは、フルサービス型であるにも関わらず稼働率・宿泊単価がかなり戻ってきており、それなのに株価はかなり低迷しています。

ぱっと見「大江戸温泉リート、おとくじゃん！」と思い購入する気満々で調査しましたが、以下３つの理由で購入を見送りました。

①スポンサーがハゲタカファンドに変わった。

リートにとって、スポンサーが誠実であるかは重要です。スポンサーはよそから仕入れた物件をリートに売却したり、ホテルなどのオペレーター業務を行いますが、これらはリートの利益と相反しやすいです。不誠実なスポンサーであれば、不当な高値で物件をリートに売りつけたり、高額なオペレーター業務料をリートに請求することが可能です。大江戸温泉リートのスポンサーは、これまで誠実な会社が勤めていたので株価も高値にあったのですが、その後ハゲタカファンドに変わった事で株価はかなり下げ未だに低迷しています。

②建物が古い

大江戸温泉リートの平均築年数は40年代です。他の5リートは全て20年代です。不動産投資の経験のある方ならこれでピンとくると思いますが、築古物件は表面利回りが高いです。しかし修繕に多額の費用がかかるようになりますし、更に年数が経つと稼働率がどんどん低下していきます。大江戸温泉の利益率（NOI利回り）が断トツで高いのは、築年数の古さが関係してくると思います。

③レオマの森が爆弾？？

大江戸温泉リートの基幹ホテルは「レオマの森」なのですが、これが爆弾なのではと思っています。レオマの森一つで全物件の23％の価値がありますので、レオマの森の稼働状況が大江戸温泉リートに大きな影響を及ぼすと思います。しかしレオマの森は2つの理由で稼働率は上がらないのではと思いました。

１．場所が悪い

　⇒レオマの森は香川県の山奥に立地しています。四国は人口減少が激しいですし高齢化も顕著に進んでいますので四国内からの入館者増加はあまり見込めないのではと思います。また香川は観光県と言う訳でも無いので、四国外からの客流入や海外客の宿泊も期待できなさそうです。

２・遊園地を持っている

ホテルに隣接して「レオマワールド」と言う遊園地を持っています。なかなか大規模な施設なので維持費やリニューアルにかなりお金がかかると思いますが、それに比べて入園者は今後どんどん先細ってくると思います。遊園地に定期的に足を運んでもらうにはTDLやUSJのように莫大な費用をかけて定期的にリニューアルが必要と思いますが、四国の山奥にあるこの施設に莫大なリニューアル費用をかけても、入園者はそれ程見込めないと思います。なので恐らくはリニューアル費用をかけずに維持していくと思いますが、そうしたら先細りは確実です。。

では、どのリートを選ぶ？

今回、いちごホテルリート投資法人とインヴィンシブル投資法人に半分づつ投資しました。この2つのリートは「宿泊特化型」と呼ばれ簡単に言うとビジネスホテル主体のホテルです。

このリートを選んだ理由を以下に記載します。

①NAVが安い

NAVが安いので割安物件と言えます。

②コロナ禍のダメージからだいぶ回復している

「稼働率×宿泊単価」で現わしたものをPerRevと言いますが、上記の宿泊特化型はフルサービス型よりも、PerRevのコロナからの回復率が高いです。

③外国人インバウンドの影響を受けやすい

一般的に「ビジネスホテル」は出張時にビジネスマンが使うものと考える方が多く、だったらコロナ後も出張需要が完全に回復しない可能性が高い、と言う理由で宿泊特化型のホテルは割安か株価になっているのではないかと思いました。

しかし実際には、外国人宿泊者が最も宿泊しているのはビジネスホテルです。海外旅行に慣れたからなら知っているかと思いますが、海外の低額ホテルはサービス、品質も悪いです。布団が黄色かったりセキュリティーが悪かったり、設備が古かったり、シャワーの出が悪かったり。。それに比べると日本のビジネスホテルは低額なのに品質、サービスのレベルは非常に高いです。セキュリティーもしっかりしているし、設備も比較的新しいのが多いです。ウォシュレットもだいたいついています。部屋が狭い場合は多いですが、別途は結構いいものを使っている場合が多く、シーツも綺麗です。さらに外国人観光客に好評なのが品揃えも良く味も美味しい朝食サービスのようです。

これについては、youtubeに動画が幾つかありますのでそれで確認できると思います。因みに日本人が編集しているのは「日本はすごい」的な思考で編集されているケースもあるので、外人が英語で外人向けに説明しているビジネスホテルの動画を見た方が納得感があると思います。

前回の記事と併せて、自分がリートを変更した理由を記載してみました。

ただ皆さん重々承知と思いますが、私は単なる素人投資家であり上記記載に一切の責任を持ちません。投資は、自己責任でお願いします。