REIT:ユナイテッドアーバン投資法人37期（2021年12月～2022年5月）決算発表

7/19に、ユナイテッドアーバン投資法人が決算を発表しました。

程々に良い内容だったと思います。

ユナイテッドアーバン投資法人とは？

ユナイテッドアーバン投資法人は、REITです。ビジネスモデルの概略は、「投資法人が金融機関から借りた資金と投資家の出資金を元に建物を購入し、それを運用会社に貸し出しその貸出収益で利益を得る」です。要は大家さんですね。

購入物件の種別は以下となります。商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（物流施設等）に分散投資するバランス型REITです。

ネガティブ情報

まずは決算説明資料から、ネガティブ情報を抜粋します。

ポートフォリオの主力の商業施設で来期退去が多く発生するため、稼働率が前期比1.3％も下がる見込みです。理由は推測ですが、コロナの影響で経営が厳しくなった企業が撤退したのではないかと思われます。商業施設は住居施設と違い退去するかなり前に通告が必要となるため、去年、一昨年退去通告した店舗が今期退去していくのではないかと思われます。

オフィスの賃料が前期比マイナスになってしまう見込みは、かなりのインパクトでした。恐らくリーマンショック後10年間ほどは賃料は増加し続けたと思いますが、ついに停滞又は下降のフェーズに入ってきたのかもしれません。

ポジティブ情報

テナントが撤退してからしばらくビル全体が空室だった府中ビルを、購入価格とほぼ同じ価格で売却できたのはポジティブ情報だと思います。

REVPAR（ホテル一室あたりの収益）が、今期だいぶ回復する事、それに伴いホテルの賃料が増加することもポジティブ情報です。個人的には39期のREVPARは更なる外国人旅行客の来日増で38期並みの割合で回復すると考えており、会社想定は保守的ではないかと思います。

オフィスの稼働率が上がってきたのはポジティブ情報です。只ネガティブ情報に記載したように、賃料を下げて稼働率を上げていますので素直に喜べるかと言うとそうでもないです。

結局決算内容はポジティブなの？ネガティブなの？

ポジティブだと思います。理由は2つあります。

一つ目の理由は、前期の決算内容で営業利益が予想より10％も多かった事が挙げられます。とは言え殆どは一時的利益の不動産売却益ですが、賃貸事業収益も+2％と着実に予想より増えています。

2つ目が今期の売上、賃貸事業収益、営業利益の7月時点の予想が1月時点の予想より良くなっている事です。これまでの傾向でユナイテッドアーバン投資法人は保守的な予測値を出していますので今期の実績は予測値より良くなるのでは、と考えています。
特にホテルの収益性は、前期時点でコロナ前の50%以下なのでまだまだ改善の余地があると思います。

ユナイテッドアーバン投資法人の投資戦略

しばらくはHOLDで良いと考えています。理由は、株式と逆相関の関係にあるため株が下落した際のリスクヘッジとなりうる点、また最近増加しているコロナ新規感染者数が落ち着いて観光事業等が更に促進されていけば、ここの収益も上がり価格も上がって行くと思われるからです。コロナが完全に収束すれば、ここも17万越えの過去最高を更新していくのではないかと期待しています。

それでもここはREITと言う事も有り個別株（特に中小）に比べると大きな値上がりは期待できませんが、その分大きな値下がりの可能性も低く、かつ安定的に高利回り（今日時点で4.46％）を期待できるのが好ポイントです。